O ano vira, e o aluguel aumenta. Em 2022, ele ficará quase 18% mais caro em relação ao ano passado. Isso porque o índice usado na maioria dos contratos, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), variou 17,78% nos últimos 12 meses. O acumulado é considerado alto pelo setor e, sobretudo, pelos inquilinos. Por isso, mais de 90% dos proprietários não aplicam o reajuste integral, segundo o presidente do Sindicato da Habitação da Bahia (Secovi-BA), Kelsor Fernandes.
A maioria dos locatários tem usado o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Ele mede a inflação geral do país e fechou em 10,06%, em 2021, um valor 76% menor que o IGP-M. Essa também é a recomendação do economista Edísio Freire, que dá algumas dicas de negociação (leia no final da matéria).
A professora de biologia Bruna Saraiva, 23, foi uma das que conseguiram negociar. Ela teria um aumento de 66% no aluguel. O que era R$ 600 ia virar R$ 1 mil. Porém, após conversar com o proprietário, ele abaixou para 50%. Agora, ela pagará R$ 900 pelo apartamento em Pirajá, em Salvador, que divide com a mãe.
“Não teria condição de pagar. Antes da pandemia, tinha dois empregos. Agora, tenho um só, então minha renda reduziu 50%. Liguei e entendi o lado dele, porque, apesar da situação ser absurda, ele também teve o preço do aluguel ajustado e ficaria inviável se não ajustasse o daqui”, narra Bruna.
A advogada Daiana Ribeiro, 39, que acabou de ter um filho, conseguiu reduzir 9% o aumento do aluguel. Antes do acordo, ele tinha aumentado 30%. “Pagava R$ 950. A proprietária pediu R$ 1.250 e, com o acordo, fechamos em R$ 1.150”, conta. Segundo Daiana, a proprietária sempre foi compreensiva. Ela mora há sete anos no imóvel, que fica na Vila Laura, com o esposo.
Com a pandemia, ela teve um aumento de 15% nos custos, por isso, tem tido mais dificuldade em pagar as contas. “A situação está muito mais difícil por causa da pandemia, pois as despesas fixas aumentaram bastante, como energia, gastos com alimentação, transporte, plano de saúde. Já o salário não acompanhou a mesma alta”, relata.
A estudante de medicina veterinária Kathleen Ribeiro, 22, que mora em Ilhéus, no sul da Bahia, não conseguiu negociação. Esse mês, ela pagou R$ 100 a mais que em 2021, pois o proprietário aplicou o reajuste integral do IGP-M. “Ele já veio falando que o preço era esse, que não podia fazer por menos”, conta.
Já Lavínia Muniz dos Anjos, 20, sairá da casa dos pais, em Nazaré das Farinhas, no Recôncavo baiano, para Salvador, com o noivo. O motivo é a volta às aulas presenciais da Universidade Federal da Bahia (Ufba), em março. Os valores dos apartamentos, porém, adiam a mudança. “Os preços estão muito altos. Não tem nada mais barato que R$ 700, sem mobília, e em lugares muito afastados, como Lauro de Freitas e Camaçari, ou em bairros perigosos. Já com mobília, fica R$1.200”, narra Lavínia.
Proprietários deixam de usar IGP-M
Na avaliação do Secovi-BA, o aumento do IGP-M no último ano foi atípico. “Há anos ele é utilizado nos aluguéis e sempre teve o comportamento adequado, nunca uma disparada como a que aconteceu em 2021. As variações foram para patamares completamente fora do razoável”, avalia Kelsor Fernandes, presidente do Secovi-BA e que está no mercado imobiliário há 40 anos.
Por esse motivo que a maioria dos proprietários negocia o reajuste e não o aplica totalmente. “Ninguém aplicou esse percentual exagerado, só se o contrato estiver muito defasado. Dentro de nossa empresa, 100% dos contratos foram negociados. Na maioria, pela inflação, ou um pouco a mais, para ajustar com o preço de mercado. Também tem proprietário que não está fazendo reajuste, por conta do desemprego”, pontua Fernandes.
Na imobiliária do diretor e 2º secretário Noel Silva do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), o percentual de aumento está entre 12 e 13%. “Se não houver oposição ao valor, o papel do proprietário é mandar o boleto com o novo valor. Mas, a maioria negocia, porque os salários não sofreram esse mesmo reajuste”, explica Silva. Além do IPCA, outros índices podem entrar no contrato, como o Índice de Preços do Consumidor (IPC), que terminou o ano em 9,73%, e o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que variou 13,84%.
Perspectivas para 2022
Para o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (ADEMI-BA), Claudio Cunha, as perspectivas de 2022 vão depender do controle ou não da pandemia da covid-19. “A divulgação das taxas de juros futuras e da inflação para este ano demonstra que há uma tendência de normalização, mas tudo vai depender do crescimento da covid”, avalia. A meta do IPCA para 2022 é de 5%. Já as taxas de juros estão 9,25% e a projeção é que ela aumente para 11,75% até o fim do ano.
Para reverter o cenário do mercado imobiliário, Cunha defende que se recupere a produção industrial, para acompanhar a demanda reprimida. Segundo ele, a baixa produção com o aumento do consumo que causou o aumento dos índices, e, consequentemente, os valores dos aluguéis. “Precisamos ter uma recuperação e descentralização da produção industrial para atender a demanda e os preços voltarem a se equilibrar. A partir do segundo semestre, já poderemos notar uma redução”, afirma o presidente da Ademi-BA.
FGV lança novo índice, o IVAR
Em janeiro, a Fundação Getúlio Vargas (FGV) lançou um índice só para mensurar a evolução dos valores dos apartamentos residenciais alugados no Brasil: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR). Segundo o coordenador do IPC Brasil do FGV IBRE, Paulo Picchetti, o IVAR é calculado através dos valores de transação, com base em contratos de locação e seus reajustes.
“O IGP-M contem centenas de itens, criado para representar o total da economia brasileira, enquanto o IVAR é composto apenas de informações sobre aluguéis residenciais, portanto, representa mais diretamente a evolução dos valores dos aluguéis”, defende Picchetti. Por enquanto, o índice só analisa quatro capitais brasileiras – Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre. Sobre a expansão da análise para outras cidades e para Salvador, Paulo Picchetti disse que seria “quando fornecedores de informações sobre contratos de aluguéis permitirem amostras robustas e representativas para outras cidades”.
Para um dos diretores do Creci-BA, Noel Silva, esse índice, por ser muito baixo, não será considerado pelos locatários. Em dezembro de 2021, o IVAR subiu 0,66%, mas a variação dos últimos 12 meses foi negativa, de –0,61%. “Esse índice é muito baixo e só está sendo baseado em quatro capitais brasileiras, então não representa o mercado como um todo. Os aluguéis não subiram esse preço”, argumenta. Já Kelsor Fernandes, presidente do Secovi-BA, desconsidera a possibilidade de ele ser usado nos contratos. “Precisa ser criado um banco de dados e fazer isso em todas as cidades, principalmente, as capitais”, avalia.
Como negociar
O economista Edísio Freire explica que há uma defasagem do aumento do salário mínimo em relação à inflação. Por isso, há espaço para negociação. “O IGP-M destoa do crescimento da renda. O salário mínimo teve reajuste de 10,18%, enquanto o IGP-M, de 17,78%. Só aí, você perde 7% de poder de compra, porque o salário não aumenta na mesma proporção. Partindo dessa lógica, é razoável o bom senso entre as partes e um acordo, para não ficar um reajuste fora da capacidade de pagamento”, orienta.
Ele indica a utilização do IPCA. “Para o dono do imóvel, é mais importante a própria manutenção do aluguel, já que, se ele perder o inquilino, não tem a garantia de restituição da renda de imediato. A oferta de um ajuste na faixa do IPCA garante um preço de inflação geral, mais justo, mas cada caso é um caso”, aconselha Freire.
